Financiamento Imobiliário: Os Custos Além da Parcela

Você achou o apartamento, a parcela cabe no orçamento, e a simulação do banco parece tranquila. Aí chega a hora de assinar e aparecem o imposto da prefeitura, o cartório, a avaliação do imóvel e o seguro. Muita gente descobre nesse momento que o financiamento imobiliário custa bem mais do que a parcela mostrava.

Eu já vi essa surpresa acontecer de perto, e quase sempre ela é evitável. Quando você conhece a lista de custos antes de se apaixonar pelo imóvel, a decisão fica mais leve e mais sua.

A parcela é só uma parte da conta

A parcela mensal paga o dinheiro que o banco emprestou com juros; o resto é custo de comprar e registrar o imóvel. São despesas pagas uma vez, quase sempre antes de você receber as chaves, e muitas não podem ser incluídas no financiamento.

Por isso, a pergunta certa não é só “quanto fica a parcela?”, e sim “quanto preciso ter na conta no dia da assinatura?”.

A entrada e o que o banco realmente financia

O banco não financia 100% do valor do imóvel. Em abril de 2026, a Caixa informou que a cota máxima de financiamento no SBPE subiu para 80% do valor do imóvel e que o teto de preço passou a R$ 2,25 milhões, segundo a Folha de Pernambuco. Na mesma matéria, a taxa máxima divulgada era de 11,49% ao ano mais TR. Condições mudam, então confirme as atuais direto no site da Caixa ou no banco que você escolher.

Exemplo: num imóvel de R$ 400 mil com financiamento de 80%, a entrada é de R$ 80 mil. Esse é o primeiro bloco do dinheiro que precisa existir.

Impostos e cartório: o segundo bloco

O ITBI é o imposto municipal pago na compra, e cada prefeitura define a sua alíquota. Consulte a da sua cidade antes de fechar. Além dele, entram a escritura e o registro do imóvel em cartório, cujos valores variam conforme o estado e o preço do imóvel.

Para ter uma ideia, imagine uma simulação ilustrativa: se esses custos somassem 4% de R$ 400 mil, seriam R$ 16 mil a mais. O percentual real depende da sua cidade, e esse número serve só como exercício de cálculo, não como previsão.

Seguros e avaliação do imóvel: o terceiro bloco

No financiamento imobiliário, o banco exige seguros que protegem a operação, como o de morte e invalidez permanente (MIP) e o de danos físicos ao imóvel (DFI). Eles costumam ser cobrados todo mês, dentro da parcela, e vale pedir a cotação detalhada no contrato.

Há ainda a tarifa de avaliação do imóvel, paga ao banco para que ele confirme o valor do bem. Peça a lista de tarifas por escrito antes de assinar e compare entre instituições. Se quiser entender melhor quando o financiamento faz sentido, veja financiamento ou consórcio: 6 diferenças.

Como somar tudo antes de decidir

Uma conta simples ajuda: entrada + ITBI + cartório + avaliação + mudança e reformas básicas. No exemplo, R$ 80 mil de entrada mais R$ 16 mil de custos dá R$ 96 mil antes da primeira parcela. Se esse dinheiro viria de uma reserva que você precisa manter, vale pensar duas vezes. Em outro artigo, comparamos trocar aluguel por financiamento com números.

Nos meus anos de PagBank, aprendi que os maiores arrependimentos com crédito longo não vêm da taxa, e sim de ter zerado a reserva para pagar a entrada. Quem fica sem colchão e enfrenta um imprevisto nos primeiros meses acaba parcelando no cartão ou pegando cheque especial. Se a sua renda é mais baixa, confira também as faixas do Minha Casa Minha Vida, que têm regras próprias de subsídio. Este texto é educativo e não recomenda contratar nenhum financiamento.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

Posso financiar o ITBI e o cartório junto com o imóvel?

Em geral não. Esses custos costumam ser pagos à parte, no ato da compra. Algumas instituições têm condições específicas, mas a regra mais comum é separar esse dinheiro, além da entrada. Pergunte ao banco o que entra ou não no valor financiado antes de fechar.

Qual a diferença entre MIP e DFI?

O MIP cobre o saldo da dívida em caso de morte ou invalidez permanente do comprador. O DFI cobre danos físicos ao imóvel, como incêndio ou desabamento. Os dois costumam ser exigidos e cobrados mensalmente junto da parcela, com valores que variam por banco e perfil.

A taxa de juros é o único critério para escolher o banco?

Não. Compare o custo efetivo total (CET), que reúne juros, seguros e tarifas. Duas ofertas com a mesma taxa podem ter custo final diferente, por causa de seguros e tarifas. Peça a simulação completa e compare o total pago no contrato.

Quanto tempo antes devo começar a juntar a entrada e os custos?

Depende do valor e da sua capacidade de poupar. Se você precisa de R$ 96 mil e consegue guardar R$ 2.000 por mês, são 48 meses. Fazer essa conta cedo mostra se o prazo é realista ou se vale ajustar o imóvel, o valor ou o plano.

O que fazer hoje

Pegue uma planilha e monte a sua lista: entrada, ITBI da sua cidade, cartório, avaliação, seguros e mudança. Se quiser um modelo pronto para registrar e comparar receitas e despesas, use o nosso Planner Financeiro 360º. Saber o custo total antes de assinar é o que transforma a casa própria em uma escolha tranquila, e não em um aperto.

Sobre a autora: Gracy Ferreira é especialista em marketing com quase 12 anos de experiência no PagBank e mais de 15 anos investindo na prática. Fundadora do Site Guardar Dinheiro, onde escreve sobre o caminho do meio entre viver hoje e garantir o futuro.

Este conteúdo tem caráter educacional e não constitui recomendação de investimento. Atualizado em: 05/10/2026