Aluguel por Temporada Como Renda Extra: a Conta Real

O apartamento da praia que fica fechado dez meses por ano, o quarto que sobrou depois que o filho saiu de casa, o imóvel herdado que ninguém sabe o que fazer. Quase toda família conhece alguém que pensou: “e se eu colocasse no Airbnb?”. O aluguel por temporada virou uma das formas de renda extra mais comentadas do país.

Só que a conta que circula nas redes costuma mostrar a diária cheia multiplicada por 30 dias. A conta real tem limpeza, condomínio, imposto, meses vazios e, desde maio, uma regra nova do Superior Tribunal de Justiça que pode impedir a locação no seu prédio.

Neste artigo, mostro o que mudou, quanto sobra de verdade e o que conferir antes de anunciar.

O que o STJ decidiu sobre aluguel por temporada em condomínio

Em condomínios residenciais, a locação de curta temporada feita de forma reiterada passou a depender de autorização de dois terços dos condôminos. Foi o que decidiu a Segunda Seção do STJ em 7 de maio de 2026, segundo reportagem do InfoMoney.

O que isso significa na prática

A decisão não proíbe o aluguel por temporada em todo o país. Ela diz que a exploração com alta rotatividade, mais parecida com hotelaria, pode descaracterizar a finalidade residencial do prédio. Antes, muitos proprietários entendiam que, se a convenção não proibia, estava liberado. Agora a lógica se inverte: em prédio residencial, é preciso aprovação qualificada em assembleia.

O que fazer antes de anunciar

• Leia a convenção e o regimento interno do condomínio
• Pergunte ao síndico se o tema já foi votado
• Se não houve votação, avalie se há chance real de aprovar com dois terços
• Prefira imóveis em prédios que já preveem esse uso ou casas fora de condomínio

Quanto sobra de verdade: a conta completa

A renda líquida costuma ser bem menor do que a diária sugere, porque os custos fixos continuam mesmo com o imóvel vazio. Veja um exemplo hipotético de um apartamento com diária de R$ 250 e ocupação de 50% (15 noites no mês):

• Receita bruta: 15 x R$ 250 = R$ 3.750
• Taxas da plataforma e de pagamento (estimativa): R$ 400
• Limpeza e lavanderia de 6 estadias a R$ 120: R$ 720
• Condomínio: R$ 600
• Luz, internet e streaming: R$ 250
• Reposição de itens e pequenos reparos: R$ 150

Sobram R$ 1.630 antes do Imposto de Renda. Num mês de baixa temporada com 30% de ocupação (9 noites, R$ 2.250 brutos), o mesmo imóvel pode render menos de R$ 600, porque condomínio e contas não diminuem. Compare com um aluguel tradicional de R$ 2.000 com 10% de taxa de imobiliária: R$ 1.800 previsíveis todo mês, sem limpeza nem gestão de hóspedes.

O imposto: Imposto de Renda hoje e reforma tributária depois

Para a maioria dos proprietários pessoa física, o imposto continua sendo só o Imposto de Renda. A renda de aluguel recebida de pessoas físicas, em regra, entra no carnê-leão mensal, com a tabela progressiva. O InfoMoney já alertou que o aluguel por temporada exige atenção na declaração do IR. Se você ainda tem dúvidas sobre prazos e cálculo, veja como funciona a restituição do Imposto de Renda.

E o IBS e a CBS?

Com a reforma tributária, a locação de até 90 dias passa a ser tratada como hospedagem. Mas, segundo o InfoMoney, a pessoa física só paga IBS e CBS se, no ano anterior, tiver mais de três imóveis alugados e receita de aluguel acima de R$ 240 mil. Quem aluga um apartamento de praia fica de fora. A cobrança dos novos tributos entra de forma gradual a partir de 2027.

O que eu levaria em conta antes de começar

Quando comecei a investir, há mais de 15 anos, aprendi que renda boa é renda previsível. Nos meus anos no PagBank, vi muito pequeno empreendedor confundir faturamento com lucro, e o aluguel por temporada tem exatamente essa armadilha: a diária é o faturamento; o que sobra depois de limpeza, condomínio, imposto e meses vazios é o lucro. Por isso, eu só colocaria um imóvel na plataforma depois de simular pelo menos três cenários de ocupação (alta, média e baixa) e confirmar que a média do ano supera o aluguel tradicional com folga. Se o objetivo é renda extra sem ter imóvel, há outras formas reais de fazer renda extra. E, se a dúvida é comprar um imóvel para alugar, vale ler sobre trocar aluguel por financiamento antes de assumir uma parcela longa.

Lembrando: este conteúdo é educativo. Para casos específicos de tributação, converse com um contador.

Perguntas frequentes sobre aluguel por temporada

O condomínio pode proibir aluguel por temporada?

Em prédios residenciais, sim. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ entendeu que a locação de curta duração feita de forma reiterada depende de autorização de dois terços dos condôminos. A decisão não proíbe a modalidade em geral, mas dá aos condomínios respaldo para restringir ou vetar esse uso pela convenção.

Quem aluga pelo Airbnb precisa pagar imposto?

Sim. A renda de aluguel deve ser declarada no Imposto de Renda. Quando o pagamento vem de pessoas físicas, em regra o recolhimento é mensal pelo carnê-leão, com a tabela progressiva. Pela reforma tributária, IBS e CBS só se aplicam à pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil.

Aluguel por temporada rende mais que aluguel tradicional?

Depende da ocupação. Em alta temporada, a renda pode superar o aluguel fixo; em meses vazios, pode ser bem menor, porque condomínio e contas continuam. O aluguel tradicional rende menos no pico, mas é previsível. A comparação justa usa a média de 12 meses, já descontados limpeza, taxas e imposto.

Qual o prazo máximo do aluguel por temporada?

Pela Lei do Inquilinato, a locação para temporada tem prazo de até 90 dias. Acima disso, o contrato passa a seguir as regras da locação residencial comum, com outras condições de garantia e de retomada do imóvel. A reforma tributária usa o mesmo limite de 90 dias para equiparar a locação curta à hospedagem.

A ação de hoje

Antes de anunciar, monte a sua conta de 12 meses: receita estimada mês a mês, limpeza, condomínio, contas, taxas e imposto. Registre tudo no Planner Financeiro 360º e compare com o aluguel tradicional. Se a diferença valer o trabalho, ótimo. Renda extra boa é a que te dá mais escolhas, não mais preocupações.

Sobre a autora: Gracy Ferreira é especialista em marketing com quase 12 anos de experiência no PagBank e mais de 15 anos investindo na prática. Fundadora do Site Guardar Dinheiro, onde escreve sobre o caminho do meio entre viver hoje e garantir o futuro.

Este conteúdo tem caráter educacional e não constitui recomendação de investimento. Atualizado em: 07/10/2026