FIIs pagam mais que a Selic em 2026? Veja se vale a pena

Você abre o aplicativo do banco no dia 10 do mês e vê um depósito de R$ 47 caído na conta, sem fazer nada. É o dividendo de um fundo imobiliário que você comprou há dois anos e quase esqueceu que tinha. Parece pouco, mas multiplique isso por uma carteira maior e por doze meses, e começa a fazer sentido por que tanta gente trocou parte da reserva por fundos imobiliários (FIIs).

Em setembro de 2026, 57 fundos imobiliários anunciaram pagamento de dividendos só nesta semana, segundo levantamento do site FIIs.com.br. Com a Selic em 14% ao ano — uma das maiores do mundo, conforme dados atualizados em 10/09/2026 — vale a pena sair da renda fixa mais segura para buscar esse tipo de renda passiva? A resposta depende de quanto risco você topa carregar.

O que são FIIs e por que pagam dividendos todo mês

Um fundo imobiliário é um condomínio de investidores que juntam dinheiro para comprar imóveis ou papéis ligados a imóveis, e depois dividem o aluguel recebido entre todos os cotistas. Você não precisa comprar uma sala comercial inteira: com R$ 100, já dá para ter uma fatia de um shopping, um galpão logístico ou um prédio de escritórios.

Por lei, o fundo é obrigado a distribuir pelo menos 95% do lucro semestral aos cotistas, e a maioria faz isso mensalmente. Foi assim que fundos como o SMRE11 chegaram a pagar 1,79% de dividend yield em um único mês de setembro, segundo dados do Investidor10 — o equivalente a quase R$ 18 por R$ 1.000 investidos, só naquele mês.

FIIs valem mais que a Selic a 14% ao ano?

Isoladamente, não costumam superar a Selic em rentabilidade mensal — e não é essa a comparação certa. A Selic a 14% ao ano rende cerca de 1,1% ao mês em um CDB de 100% do CDI, enquanto o dividend yield médio dos FIIs de tijolo (shoppings, galpões, lajes) gira entre 0,7% e 1% ao mês, segundo o calendário de dividendos da XP Investimentos.

A diferença está no que vem depois do rendimento. No CDB, você paga Imposto de Renda regressivo de até 22,5% sobre o lucro. No FII, o dividendo mensal é isento de IR para pessoa física — desde que o fundo tenha cotas negociadas em bolsa, pelo menos 100 cotistas, e você tenha menos de 10% das cotas do fundo. Um CDB pagando 1,1% ao mês, depois do IR, pode render menos na prática do que um FII pagando 0,9% isento.

Como funciona a isenção de Imposto de Renda dos dividendos

A isenção sobre os dividendos de FIIs segue valendo em 2026, mesmo depois da tentativa de mudança pela MP 1303/2025, que foi derrubada pelo Congresso. Isso significa que o dinheiro que cai na sua conta todo mês é líquido — sem desconto na fonte.

Atenção: essa isenção vale só para o dividendo mensal. Se você vender as cotas com lucro, paga 20% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, recolhido via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. E mesmo os dividendos isentos precisam ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” do Imposto de Renda — eles entram na soma que obriga a declaração se você recebeu mais de R$ 200 mil isentos no ano.

Os riscos que ninguém conta sobre fundos imobiliários

Nem todo fundo paga direitinho todo mês, e o valor pode cair sem aviso. Alguns pontos que vale entender antes de comprar:

• Vacância: se as salas ou lojas do fundo ficam vazias, o dividendo cai — foi o caso de um fundo que anunciou o menor pagamento em 30 meses nesta semana, segundo o FIIs.com.br
• Cota oscila como ação: diferente da poupança, o preço da cota sobe e desce todo dia na bolsa, e você pode precisar vender no prejuízo se tiver pressa
• Não tem FGC: fundos imobiliários não têm a garantia do Fundo Garantidor de Créditos que protege CDBs até R$ 250 mil
• Concentração setorial: um fundo só de shoppings sofre mais em crise de consumo; um só de lajes corporativas sofre mais com home office

Nos meus anos no PagBank, vi muita gente comprar FII pensando que era igual a poupança “só que rende mais”. Não é. É investimento em imóvel, com toda a volatilidade que isso carrega — só que fracionado e mais líquido do que comprar um apartamento inteiro. Uso FIIs na minha carteira há anos, mas nunca como reserva de emergência: essa fica no CDB com liquidez diária, garantido pelo FGC.

Perguntas frequentes sobre FIIs e dividendos

Quanto preciso para começar a investir em FIIs?

Dá para começar com o valor de uma cota, que em muitos fundos fica entre R$ 8 e R$ 120. Não existe valor mínimo de aporte definido pela CVM — a corretora só exige que você compre pelo menos uma cota inteira, então R$ 100 já é suficiente para montar as primeiras posições em dois ou três fundos diferentes.

Dividendo de FII realmente não paga Imposto de Renda?

Correto, desde que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas, cotas negociadas exclusivamente em bolsa e você não seja dono de 10% ou mais das cotas. Essa regra segue valendo em 2026. Já o lucro obtido na venda das cotas é tributado em 20%, recolhido pelo próprio investidor via DARF.

Vale a pena vender CDB para comprar FII agora?

Depende do seu objetivo. Se o dinheiro é reserva de emergência, não — FII não tem liquidez garantida nem FGC. Se é dinheiro que você não vai precisar nos próximos anos e busca renda mensal isenta de IR, faz sentido destinar uma parte, nunca o total, para fundos imobiliários.

O que fazer com isso hoje

Antes de comprar qualquer FII, abra o home broker da sua corretora e confira três números do fundo que te interessa: a vacância, o histórico de dividendos dos últimos 12 meses e o preço da cota em relação ao valor patrimonial (P/VP). Isso leva dez minutos e evita comprar um fundo só porque o dividend yield do mês pareceu alto. Liberdade financeira não é ter a carteira mais sofisticada — é entender exatamente onde seu dinheiro está e por que ele está lá.

Sobre a autora: Gracy Ferreira é especialista em marketing com quase 12 anos de experiência no PagBank e mais de 15 anos investindo na prática. Fundadora do Site Guardar Dinheiro, onde escreve sobre o caminho do meio entre viver hoje e garantir o futuro.

Este conteúdo tem caráter educacional e não constitui recomendação de investimento. Atualizado em: 10/09/2026