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Simule parcelas, total de juros e custos iniciais. Compare SAC vs PRICE e saiba exatamente quanto você precisa ter para comprar seu imóvel.
GDpor Equipe Guardar DinheiroEntenda antes de simular
Comprar um imóvel à vista é possível para poucos. O financiamento imobiliário permite que você entre no imóvel hoje e pague ao longo de até 35 anos. Você dá uma entrada (mínimo 20% pelo SFH), e o banco empresta o restante — cobrando juros pelo serviço. O resultado é que você paga bem mais do que o preço original do imóvel, mas em parcelas que cabem no orçamento mensal.
Regra de ouro: no Brasil, um financiamento de 30 anos costuma fazer você pagar entre 1,5× e 2,5× o valor do imóvel em parcelas. Uma casa de R$ 500 mil pode custar R$ 900 mil ou mais no total — dependendo da taxa e do prazo. Por isso, qualquer amortização extra que você fizer ao longo do contrato vale muito.
SAC vs PRICE
SAC
Parcelas decrescentes
A amortização (o quanto você abate da dívida) é constante todo mês. Os juros caem porque o saldo devedor cai. Resultado: a primeira parcela é a maior, e elas vão diminuindo até o final.
PRICE
Parcelas fixas
A parcela não muda — você paga o mesmo valor do primeiro ao último mês. No início a maior parte é juros; no fim, é amortização. Fácil de planejar, mas mais caro no longo prazo.
Passo a passo
Informe o valor do imóvel: Digite ou use o slider para escolher o preço do imóvel que deseja comprar.
Defina a entrada (%): A entrada mínima pelo SFH é 20%. Quanto maior a entrada, menores as parcelas e menos juros você paga.
Escolha a taxa de juros: Use a taxa que o banco te ofereceu. A média no Brasil em 2025 gira entre 10% e 12% a.a. para imóveis pelo SFH.
Selecione o prazo: O prazo máximo pelo SFH é 35 anos (420 meses). Prazos maiores reduzem a parcela, mas aumentam os juros totais.
Compare SAC e PRICE: Alterne entre SAC e PRICE no topo da calculadora para ver a diferença nas parcelas e no total de juros.
Parcelas decrescentes — você paga mais no início e menos no final
Dados do Financiamento
Você vai financiar R$ 400.000 durante 30 anos a 10.50% ao ano. Sua primeira parcela é R$ 4.611,11 e vai caindo todo mês. A última será só R$ 1.120,83. No total, os juros custam R$ 631.750 — o equivalente a 158% do valor que você pegou emprestado.
Custo Total para ter a Chave na Mão
Valores necessários antes de entrar no imóvel
⚠️ O banco só financia o imóvel — esses R$ 114.000 você precisa ter na conta antes de fechar negócio.
Simulação de referência. Não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), TAC, taxa de avaliação do imóvel nem correção por TR, IPCA ou INPC. O ITBI varia por município (geralmente 2%–3%). Consulte seu banco para condições exatas antes de tomar qualquer decisão financeira.
Custos ocultos
A parcela que o banco apresenta na simulação costuma incluir apenas principal + juros. Na prática, seu bolso vai sentir mais:
ITBI
Imposto municipal sobre a transferência do imóvel. Varia de 2% a 3% do valor. Em São Paulo e no Rio é 3%. Você paga antes de lavrar a escritura — o banco não financia.
Registro e Cartório
Escritura e registro do imóvel no cartório de imóveis. Custa entre 0,5% e 1% do valor, dependendo do estado. Obrigatório para o imóvel ficar em seu nome.
Seguros MIP e DFI
Seguros obrigatórios cobrados junto com a parcela. MIP cobre morte e invalidez; DFI cobre danos físicos ao imóvel. Some entre R$ 80 e R$ 200/mês à sua parcela real.
Avaliação do Imóvel
O banco contrata um perito para avaliar o imóvel antes de liberar o crédito. Geralmente entre R$ 800 e R$ 3.000, dependendo do valor e do banco.
Benefício trabalhista
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser seu maior aliado na hora de comprar um imóvel. Você pode usá-lo para:
4 formas de usar o FGTS
1. Pagar ou complementar a entrada — reduz o valor financiado e, portanto, os juros totais.
2. Amortizar o saldo devedor — abata parte da dívida a qualquer momento (a cada 2 anos).
3. Pagar parcelas — cobrir até 12 parcelas consecutivas em caso de dificuldade financeira.
4. Quitar o financiamento — zerar a dívida se o saldo for suficiente.
Requisitos: imóvel residencial, no Brasil, para moradia própria, valor até o limite do SFH (R$ 1,5 milhão), e você não pode ter outro imóvel no mesmo município.
SAC significa Sistema de Amortização Constante. Nele, você paga o mesmo valor de amortização (redução do saldo devedor) todos os meses, mas os juros diminuem conforme o saldo cai. Por isso, a parcela começa mais alta e vai ficando menor até o fim do contrato. É o sistema mais comum no Brasil — Caixa Econômica, Bradesco e Itaú usam SAC como padrão.
A Tabela Price (também chamada de sistema francês) tem parcelas fixas do começo ao fim. Você paga o mesmo valor todo mês. Nos primeiros meses, a maior parte da parcela é de juros; com o tempo, a proporção vai se invertendo e você passa a abater mais do capital. Por ter parcela fixa, facilita o planejamento financeiro.
Depende do seu objetivo. O SAC é melhor no longo prazo: você paga menos juros no total. O PRICE é melhor para quem precisa de parcelas menores no início, pois a primeira parcela costuma ser menor que no SAC. Regra geral: se você pode arcar com a primeira parcela do SAC, prefira SAC — você economiza dezenas de milhares de reais em juros ao longo dos anos.
ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — um imposto municipal cobrado quando você registra a compra do imóvel em seu nome. A alíquota varia por cidade: em São Paulo e no Rio de Janeiro é 3%, na maioria das outras cidades é 2%. Você precisa pagá-lo antes ou no momento de assinar a escritura. O banco não financia o ITBI — esse valor sai do seu bolso.
Pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis até R$ 1,5 milhão, a entrada mínima é de 20% do valor do imóvel (o banco financia até 80%). Para imóveis acima desse valor (SFI), cada banco define seus critérios, geralmente exigindo entre 20% e 30% de entrada. Alguns programas como o Minha Casa Minha Vida permitem entradas menores para famílias de baixa renda.
Sim! O FGTS pode ser usado para pagar ou complementar a entrada, amortizar parcelas, abater o saldo devedor ou quitar o financiamento — desde que o imóvel seja no Brasil, para uso residencial próprio, e que seja seu primeiro imóvel financiado pelo SFH. Você não pode usar o FGTS para pagar ITBI, registro ou outros custos cartoriais.
Todo financiamento imobiliário no Brasil inclui dois seguros obrigatórios que são cobrados junto com a parcela: MIP (Morte e Invalidez Permanente) — garante que o imóvel seja quitado se o devedor falecer ou ficar inválido; e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — cobre incêndio, desabamento e outros danos físicos ao imóvel. O valor varia conforme a seguradora e o prazo, mas costuma ser entre R$ 80 e R$ 200 por mês no início.
Para saber quanto você vai pagar de verdade, some: Entrada + ITBI (~2%) + Registro e cartório (~0,8%) + Todas as parcelas do financiamento + Seguros obrigatórios. Nossa calculadora já considera a entrada, ITBI e registro. O total das parcelas e juros aparece diretamente no resultado. Os seguros não estão incluídos na simulação pois variam por banco e por perfil do comprador.
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